Exonération de plus-values immobilières : le cas de marchand de biens

Nous allons à présent commencer une série d’articles qui va aborder toutes les méthodes d’exonération en matière de plus-value. Il s’agira ainsi de présenter au lecteur différentes techniques d’optimisation et de faire le point sur la jurisprudence en la matière.

Que l’on soit clair : dans bien des cas, la mise en œuvre de ces techniques nécessite une parfaite connaissance de la fiscalité et du droit des sociétés. Il est donc préférable de s’adresser à un expert pour ce genre d’opérations et de ne pas s’en tenir aux simples propos tenus ici qui, par leur généralité, ne peuvent en aucune manière prétendre faire le tour des questions qui se posent lors de la mise en place de certains montages.

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

L’expression plus-value couvre en fiscalité le produit exceptionnel résultant de la cession d’un bien. Afin en effet d’éviter la spéculation, le législateur a mis en place un régime d’imposition dérogatoire et avantageux visant à récompenser les personnes qui détiennent des biens, quelle que soit leur nature, meuble ou immeuble, pendant une certaine durée.

Prenons le cas d’une personne soumise à l’impôt sur le revenu : la vente d’un bien comme un immeuble n’est pas une opération courante – d’où la qualification de plus-value. Cette cession rapporte de l’argent, ce qui est généralement le cas, comparé au prix d’achat. S’il n’y avait pas de régime dérogatoire, l’intégralité de cette somme devrait être imposée l’année de sa réalisation à l’impôt sur le revenu, ce qui, compte tenu de la progressivité de celui-ci, aboutirait à ce qu’une grande partie de la somme reçue soit absorbée par l’impôt. C’est pourquoi, lors d’une cession, il convient de bien étudier si la situation dans laquelle on se trouve n’est pas concernée par un régime d’imposition distinct propre aux plus-values.

Ces dernières années ont été marquées par une multiplication de régimes dérogatoires présentant de multiples avantages. Soit l’exonération du produit résultant de la cession est complète ; soit l’imposition est réduite ; soit il faut remplir différentes conditions…

Nous allons donc essayer de clarifier les choses.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat d’un immeuble et son prix de revente quelque temps plus tard. La durée joue ici un rôle fondamental et permet de bien comprendre la distinction entre un marchand de biens et un particulier.

Particularités du statut des marchands de biens

Le marchand de biens est précisément une personne qui va acheter des immeubles pour les revendre rapidement. Il dispose donc d’un statut particulier qui l’empêche de se prévaloir d’un régime d’exonération en matière de plus-values. Par voie de conséquence, le produit de la vente est imposé comme un produit normal et le taux de l’impôt sur le revenu dépend de son foyer fiscal. La progressivité de l’impôt sur le revenu joue ici pleinement.

En contrepartie, si le marchand de biens s’engage à revendre les biens dans un délai court – deux ou quatre ans selon la nature du bien -, ce qui est la logique même de son activité, il bénéficie d’une exonération en terme de droits d’enregistrement, c’est-à-dire des droits qui interviennent en cas d’achat de biens, soit 5,09 % du prix du bien. S’il ne respecte pas son engagement, il devra cependant acquitter les droits dus majorés des intérêts de retard, soit 0,40 % par mois sur la somme due à compter de la date où il aurait dû payer les droits.

Afin d’éviter la spéculation financière sur l’immobilier en provenance de l’étranger, le marchand de biens résident étranger qui cède un bien situé sur le territoire français fait l’objet d’un prélèvement de 50 % sur le montant de la plus-value.

Dans ce cadre particulier, on fera trois remarques :

- il peut être plus intéressant fiscalement d’exercer cette activité dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés que de rester imposé à l’impôt sur le revenu – l’impôt sur les sociétés est proportionnel et les dividendes bénéficient d’un abattement de 40 % lorsqu’ils sont distribués ;

- il n’est pas possible d’exercer ce type d’activité dans le cadre d’une société civile car l’achat pour revendre relève des activités commerciales, ce qui contredit la logique de cette forme de société – c’est pourquoi, pour limiter les risques fiscaux résultant de l’exercice d’une activité commerciale par une société civile, on recommande de ne mettre qu’un immeuble par société civile ;

- il n’est pas possible pour un marchand de biens d’éluder le paiement des droits d’enregistrement passé le délai de quatre ans. Certains ont en effet essayé avant l’expiration du délai de quatre ans de vendre l’immeuble à une société qu’ils avaient spécialement créée à cet effet et que, bien évidemment, ils dirigeaient. Cette manœuvre fait l’objet d’une forte répression fiscale, l’administration considérant que l’opération n’a d’autre but que d’éluder l’impôt.

Contrairement au marchand de biens, l’individu lambda réalise peu d’opérations immobilières. C’est donc très logiquement que ni les durées ni le mode d’imposition ne sont les mêmes.