Résidence et non-résidence du point de vue fiscal : la question de l'immobilier.
Après avoir exposé les critères de résidence en vertu desquels les Etats déterminent si une personne doit faire l’objet d’une imposition sur l’intégralité de ses revenus, nous avons montré que l’investissement en France d’Israël bénéficie de conditions préférentielles. Nous allons à présent exposer les règles concernant l’investissement dans l’immobilier.
L’immobilier a une particularité : c’est qu’il dépend de la loi du pays dans lequel il se situe. C’est pourquoi il fait également l’objet d’une imposition dans le pays dans ce pays. La convention franco-israëlienne ne déroge pas à ce principe et énumère donc les différentes situations qui obligent un contribuable à tenir compte de ses biens immobiliers pour calculer son imposition.
Il faut cependant noter avant d’examiner les impôts les uns après les autres que la convention franco-israëlienne à l’instar d’autres conventions mais pas de toutes, vise tout à la fois les biens immobiliers à proprement dit mais également ceux qui pourraient être détenus par des sociétés dont ce serait le seul objet. Il ne faut donc pas croire qu’en cachant son identité derrière celle d’une société on échappera à ses obligations fiscales, sauf à se mettre délibérément dans une position de fraudeur.
Ce point mis à part, il faut noter que grâce à la convention, les propriétaires d’immeubles en France ne sont pas assujettis à une taxe annuelle de 3 % sur la valeur des immeubles détenus, taxe en effet non-applicable chaque fois que le détenteur du bien réside dans un pays lié par la France avec une convention internationale qui contient une clause d’assistance administrative.
S’agissant de l’impôt sur la fortune, on retiendra que le patrimoine doit être déclaré à partir du moment où il dépasse les 790 000 euros – valeur à prendre en compte depuis la dernière loi de finances. Si l’appartement constitue la résidence principale en France, le contribuable bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur réelle. Par définition, la réciproque ne peut jouer pour un Israëlien sauf si, bien évidemment, il devient résident en France.
Les loyers font l’objet d’une imposition dans le pays dans lequel ils sont perçus. Dès lors, à partir du moment où l’immeuble est détenu par un non-résident, les loyers imposés une première fois en France ne feront pas l’objet d’une nouvelle imposition en Israël. Ce principe est tellement fort qu’il se décline dans la convention à travers un nombre impressionnant d’hypothèses pour couvrir tous les modes de détention d’immeubles.
Le contribuable bénéficie d’un crédit d’impôt qui sera déductible de ce qu’il devra payer en Israël. Il est cependant précisé que la déduction ne peut excéder la fraction de l’impôt israëlien correspondant au rapport entre les revenus provenant de France et l’ensemble des revenus soumis à l’impôt israëlien. Autrement dit, l’Etat israëlien, comme l’Etat français se donne ici la possibilité d’appliquer pleinement les impôts nationaux sur des revenus étrangers en se réservant un moyen de faire jouer la progressivité. Ce n’est donc pas parce que l’on a payé une fois un impôt que, systématiquement, on échappera à l’impôt dans son pays de résidence. Il n’en va d’ailleurs pas différemment pour l’impôt sur la fortune.
C’est peut-être le point le plus sensible. En effet, la convention ne prévoit pas le même champ d’application selon les pays. Ainsi, la convention ne mentionne pas l’impôt sur la plus-value en France alors qu’elle concerne l’impôt sur la plus-value perçue en Israël. Dans ce genre de cas, il faut donc revenir aux règles prévues par le Code général des impôts pour déterminer comment est imposée la vente d’un bien situé en France.
En l’occurrence, il faut distinguer plusieurs situations :
- le bien est détenu par un Israëlien ou une société israëlienne : la plus-value est imposée à 33 % - il n’est pas certain que la durée de détention influe sur la détermination de la plus-value. Pour un résident français, la plus-value est exonérée si le bien est détenu pendant 15 ans. Comme la convention écarte l’impôt sur la plus-value du côté français, un résident israëlien ne peut invoquer une discrimination à son encontre ;
- le bien est détenu par une société située en Europe dans laquelle des Israëliens sont associés : la plus-value est dans ce cas imposée à 16 % !
Si en revanche, il s’agit d’une détention à finalité purement spéculative, l’imposition est portée à 50 % du montant de la plus-value.
On retiendra donc que la création d’une société permet de réduire de 17 % le montant d’imposition de la plus-value. Qui plus est, on rappellera que la détention par société interposée transforme l’immeuble en meuble et rend ainsi la loi successorale israëlienne applicable.
Bref, comme toujours en fiscalité, il faut faire des calculs et des choix pour identifier sa situation la plus favorable au regard de la législation.
merci pour la photo à Orly Ayhalom http://public.fotki.com/orlyyahalom/israel/