Faut-il vendre son appartement en France avant de faire son alya ?
C’est une question légitime que de s’interroger sur les liens que l’on entend conserver avec la France. Nous voudrions dans le présent article exposer les différents choix qui s’offrent au candidat au départ. On raisonnera sur un bien d’une valeur moyenne de 350 000 euros en distinguant les choix classiques et les choix plus modernes au sens où ils sont le résultat d’une nouvelle façon d’appréhender la propriété d’un bien.
Choix classiques
On distinguera classiquement la vente et la location.
Le choix de vendre est évidemment le plus simple. A partir du moment où l’habitation faisait office de résidence principale, la plus-value dégagée n’est pas imposable. Il en va de même pour une résidence secondaire qui aurait été détenue pendant 15 ans. Le vendeur récupère donc une somme substantielle qu’il peut ensuite emmener avec lui lors de son départ – ou transférer sur son compte bancaire en Israël.
Avec cet argent s’offrent ensuite deux possibilités. Soit le vendeur acquiert un bien en Israël et le paye sans s’endetter. Il évite ainsi les problèmes liés à la négociation d’un crédit dans un système bancaire que tout le monde s’accorde à qualifier d’extrêmement compliqué. Selon l’endroit dans lequel il choisit d’habiter, cet achat entamera plus ou moins sérieusement son capital. Le vendeur devra donc rapidement trouver du travail pour faire face à ses dépenses courantes. D’où une situation qui peut être inconfortable : le vendeur dispose d’un logement en Israël mais peut malgré tout être dans une situation socialement précaire.
Soit, deuxième possibilité, le vendeur décide de placer cet argent sur un compte rémunéré type Livret A. Dans ce cas, il devra forcément louer un logement en Israël ou alors s’endetter, ce qui présuppose qu’il dispose d’un apport. Compte tenu du niveau de vie israëlien, toutes choses étant égales par ailleurs à partir d’une installation dans un quartier présentant toutes les commodités, il faut environ pour faire vivre correctement une famille composée d’un couple et quatre enfants un budget global compris entre 100 000 et 120 000 shekels, soit entre 21 000 et 26 000 euros. Si on rapporte cette somme au produit de la vente, soit 350 000/ 26000, cela donne au minimum une dizaine d’années de tranquillité. Si on raisonne en terme d’intégration dans le pays, cela peut être une façon de se laisser du temps pour apprendre la langue et retrouver un travail qui correspond vraiment à ses aspirations professionnelles. Autrement dit, pour renverser la célèbre plaisanterie, il faut peut-être venir millionnaire si on veut rester millionnaire en Israël. Reste bien évidemment à ne pas se laisser endormir par la rupture que peut représenter le mode de vie israëlien comparé à ce que l’on peut connaître en France.
Une autre stratégie consiste non plus à vendre mais à louer le bien dont on dispose en France. L’avantage ici, c’est que l’on dispose d’une source de revenus régulière. On n’oubliera pas cependant les points suivants : il faut bien souvent payer une agence immobilière pour gérer le bien car ce n’est pas forcément chose facile à distance ; il ne faut pas oublier non plus de déclarer ses revenus fonciers. Bref, il peut y avoir un écart entre le loyer perçu et ce qui est véritablement encaissé, écart qu’il faut garder à l’esprit pour ses prévisions budgétaires. Cette solution nécessite dans tous les cas et sauf à disposer d’importants revenus fonciers, de trouver rapidement du travail pour subvenir à ses besoins.
Passés ces choix classiques nous voudrions exposer des techniques un peu plus risquées qui, paradoxalement, vont permettre de concilier des objectifs apparemment contradictoires : disposer de revenus sans pour autant perdre son bien. Il s’agit ici d’exposer des techniques qui utilisent pleinement les mécanismes de l’endettement pour financer sa consommation. L’exposé de ces nouveaux choix est purement informatif et nécessite avant toute décision la consultation d’un conseil spécialisé.
Techniques modernes
On commencera par l’utilisation de nouvelles garanties bancaires dont l’objectif est précisément de stimuler le crédit.
Ainsi, l’hypothèque rechargeable se définit comme toute hypothèque par le fait qu’un bien, en l’occurrence un immeuble, va servir de garantie en cas d’emprunt. Le caractère rechargeable fait qu’il est possible ensuite de réutiliser la garantie pour disposer d’un autre crédit. C’est donc une façon de vivre à crédit avec le risque bien évidemment de ne pas pouvoir rembourser car on rappellera que les crédits à la consommation présentent généralement des taux d’intérêt très élevés.
Autre technique dans le même genre, pour les retraités qui ne disposeraient pas d’une grosse retraite et qui souhaiteraient couler des jours paisibles en Israël, le prêt viager hypothécaire. Celui-ci se définit de la façon suivante : des personnes d'un certain âge tirent crédit de l'immeuble qui leur tient lieu d'habitation. Le remboursement de leur emprunt dépendra des héritiers mais ne pourra en aucun cas représenter une charge supérieure à la valeur de l'immeuble à la date de leur mort. Pour le dire autrement, les retraités consomment leur patrimoine jusqu’au bout.
Pour finir ce panorama, nous voudrions exposer une dernière technique : le mécanisme de la vente à soi-même. Il s’agit ici de créer une société civile dans laquelle le vendeur et sa famille disposent de la majorité du capital. Puis, cette société s’endette pour acquérir l’immeuble qui constitue le patrimoine du vendeur. Ensuite, le bien est mis en location à un tiers pour un montant qui couvrira précisément les intérêts de l’emprunt. L’opération est fiscalement neutre puisque les loyers fixés au taux du marché sont absorbés par les intérêts de l’emprunt. L’enjeu d’une telle opération est le suivant : le vendeur récupère le montant du bien et quinze ans plus tard, il peut le revendre sans payer de plus-value. Il dispose donc d’une réserve financière qui lui permet de jouer sur plusieurs tableaux – stratégie de rente ou stratégie d’achat. L’inconvénient, c’est qu’il faut être extrêmement vigilant pour ne pas subir les foudres du fisc en la matière. L’autre inconvénient, c’est bien évidemment le risque de trésorerie dans l’hypothèse où le bien resterait vacant quelque temps car il ne faut pas oublier que les intérêts de l’emprunt courent sur les quinze années.
Avec un minimum de calcul, on peut donc véritablement réaliser une alya en douceur.
merci pour la photo à Orly Ayhalom http://public.fotki.com/orlyyahalom/israel/